泉州增資出資 房地產征收評估報告

土地評估中基準地價系數修正法估價程序
1.收集、整理土地定級估價成果資料
定級估價資料是采用基準地價系數修正法評估宗地地價**的基礎性資料。因此在評估前必須收集當地定級估價的成果資料，主要包括土地級別圖、基準地價圖、樣點地價分布圖、基準地價表、基準地價修正系數表和相應的因素條件說明表等，并歸納、整理和分析，作為宗地評估的基礎資料。
1.確定修正系數表
根據被估宗地的位置、用途、所處的土地級別、所對應的基準地價，確定相應的因素條件說明表和因素修正系數表，以確定地價修正的基礎和需要調查的影響因素項目。
2.調查宗地地價影響因素的指標條件
按照與被估宗地所處級別和用途相對應的基準地價修正系數表和因素條件說明表中所要求的因素條件，確定宗地條件的調查項目，調査項目應與修正系數表中的因素一致。
宗地因素指標的調查，應充分利用已收集的資料和土地登記資料及有關圖件,不能滿足需要的，應進行實地調查釆樣，在調查基礎上，整理歸納宗地地價因素指標數據。
3.制定被估宗地因素修正系數
根據每個因素的指標值，查相對應用途土地的基準地價影響因素指標說明表,確定因素指標對應的優劣狀況；按優劣狀況再查基準地價修正系數表，得到該因素的修正系數。對所有影響宗地地價的因素都同樣處理，即得到宗地的全部因素修正系數。
4.確定被估宗地使用年期修正系數
基準地價對應的使用年期，是各用途土地使用權的高出讓年期，而具體宗地的使用年期可能各不相同，因此必須進行年期修正。
5.確定期日修正系數
基準地價對應的是基準地價評估基準日的地價水平，隨時間遷移，土地市場的地價水平會有所變化，因此必須進行期日修正，把基準地價對應的地價水平修正到宗地地價評估基準日時的地價水平。期日修正一般可以根據地價指數的變動幅度進行。
6.確定修正系數
這是一個非常重要的修正系數。基準地價對應的是該用途土地在該級別或均質地域內的平均，各宗地的可能各不相同，同時對地價的影響也非常大，并且在同一個級別區域的，各宗地的的差異甚至很大，因此，一定要重視的修正。也就是說，必須將區域平均下的地價水平修正到宗地實際水平下的地價。
7.評估宗地地價
依據**的分析和計算得到的修正系數，按下式計算待估宗地的地價水平。被估宗地地價=待估宗地所處地段的基準地價x年期修正系數x期日修正系數x修正系數x其他因素修正系數

不動產的概念
不動產
《*民法典》百一十五條規定：物包括不動產和動產。對動產與不動產的劃分通常是依據其自然性質是否可以自由移動為標準的。一般來說，凡是自行能夠移動或者用外力能夠推動，且又不改變其性質和**的財產，像牲畜、家禽和家具、器皿之類，屬于動產；反之，土地、房屋等不可移動的財產，屬于不動產。《不動產登記暫行條例》章*二條*二款規定：“本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。”
《資產評估執業準則——不動產》將不動產定義為“土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關權益”,“不包含海域、林木等”。本章中所述的不動產定義與《資產評估執業準則——不動產》一致。
(1)土地。土地是地球的陸地(包括內陸水域、海涂)表層范圍內，由土壤、巖石、礦藏、水、氣候、地質、地貌，以及人類活動對上述要素產生的種種結果所組成的自然經濟綜合體。
土地按照自然形態可以分為山地、丘陵地、臺地、平原等，按照用途可以分為商業金融業用地、工業及倉儲用地、**用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、農用地、水域用地、特殊（、宗教、監獄等）用地、未利用空閑地等。中國土地利用現狀分類(GB/T 21010—2017)將土地分為耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地等12個級類。
(2)建筑物。廣義的建筑物是指人工建造的所有建造物，包括房屋和構筑物；狹義的建筑物僅指房屋，不包括構筑物。房屋指由圍護結構組成的能夠遮風擋雨，供人們在其中居住、工作、生產、生活、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的空間場所，如住宅、公寓、宿舍、辦公、商場、賓館、酒店、影劇院等。構筑物是指房屋以外的建造物，人們一般不在其中進行生產生活活動，如煙囪、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

1.企業整體的經營生產面積給予一次性的補償
2.納稅情況或營業執照等營業注冊信息來給予補償
3.按照實際的經營面積
4.按照實際房屋總**的比例
5.實際的營業收入和利潤等
因為每個地方、每個征收方*的政策都有很大的不同性，這里面各種因素的干擾性較大，具體以評估機構按照實際經營情況，合法合理估算才能體現不**業，不同企業的實際損失，如遇到相關問題可提前咨詢專業的評估機構和法律人員是好的選擇。歡迎您免費打電話垂詢。

以財務報告為目的的評估業務特點
以財務報告為目的的評估相對于其他評估業務，具有以下特點：
(1)以財務報告為目的的評估是為會計計量提供服務，會計計量模式、會計核算方法、會計披露要求影響評估對象、**類型的確定及評估方法的選擇。評估人員應當理解會計計量模式的概念，知曉企業合并、資產減值、投資性房地產、金融工具等會計核算方法，根據會計準則的要求，合理確定評估對象，選擇與會計計量模式相符的**類型和評估方法，較有效地服務于會計計量的特定要求。
(2)以財務報告為目的的評估業務具有多樣性、復雜性。以財務報告為目的的評估涉及企業合并、資產減值、投資性房地產、金融工具等多項會計核算業務，每項會計核算業務不同，其所對應的評估對象、**類型、評估方法均有所不同。
(3)以財務報告為目的的評估在采用傳統的評估方法的基礎上，具體使用的評估方法具有多樣性。根據評估對象的特點和應用條件，可以采用收益法中的現金流量折現法、增量收益折現法、節省許可費折現法、多期**額收益法等具體方法對無形資產進行評估，也可以采用以現值為基礎的遠期定價和互換模型、期權定價模型等對金融工具進行評估。這些評估方法結合了以財務報告為目的的評估的需要，借鑒了**上目前常用的評估方法。
公司評估團隊在企業股權轉讓、固定資產、無形資產評估等評估業務領域也具有豐富的經驗，為我國企業健康發展，提供高質量、高標準、專業化、系統化、一站式的評估服務。
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