迪慶磚廠評估 房地產征收評估報告

成本法的適用范圍
成本法之所以能夠從一定層面上反映資產的**，主要是基于以下兩點原因：先，資產的成本反映了資產在購建過程中的必要花費，也體現了**該項資產所需要付出的價格。單項資產的**不僅可以由成本部分反映，在使用過程中的消耗、磨損以及由于市場情形的變化而產生的**減損都會影響單項資產的**。因而，評估人員在使用成本法評估單項資產時，既要考慮重置成本，也要將由使用和其他因素所造成的實體性損耗、由技術落后帶來的功能性損耗以及由市場狀況、政治因素等外部因素造成的經濟性損耗考慮在內。
由于成本法無法反映被評估資產所能帶來的潛在收益，它通常可以被用在評估某些沒有獲利能力的無形資產，或者正處于使用初期的這類資產，比如新注冊但還未運用于產品的注冊商標。
成本法運用于企業**評估中，是將各項可以確認的資產、負債的現實**逐項評估出來，終確定企業**。單項資產作為企業的一部分而存在，其發揮作用的**與它作為一項單的資產發揮作用，這兩者的**可能有所不同。比如，在一條生產線中，某單項設備對整個生產線產能的貢獻程度，那么若將其放在該生產線中進行評估，則其**有可能會**單對其進行評估時候的**。因此，要特別明晰這兩種假設條件下的**差異。
在釆用成本法對企業**進行評估時，可以根據不同資產的實際狀態、使用方式等特殊性選用合適的評估方法進行評估。比如，對于某些二手辦公設備，可采用市場法評估；對于*的，則可以釆用收益法評估，等等。因此，成本法作為企業**評估的一種方法，更多的體現為一種加和的理念和方式，并不一定要求對其中各單項資產和負債均采用成本法進行評估。

森林資源的概念和特性
根據《資產評估執業準則——森林資源資產》,森林資源資產，是指由特定主體擁有或者控制并能帶來經濟利益的，用于生產、提供商品和生態服務的森林資源，包括森林、林木、林地、森林景觀、森林生態等。
森林資源資產，主要從以下方面來理解：
(1)森林資源資產，是以森林資源為物質內涵的經濟資產，包括林木資產、林地資產、林區**動物資產、植物資產等。不是所有森林資源都能成為森林資源資產，資產必須是由特定主體所擁有或控制，并能夠帶來經濟利益的經濟資源。沒有經濟利用**或在當今知識與技術條件下尚不能確定其有經濟利用**的森林資源不能成為資產，如沒有依法認定的森林資源、完全沒有經濟利用**的森林資源、在現有技術條件下不可計量的森林資源。
(2)森林資源具有的多種功能決定了森林資源資產**的多重性能。森林資源資產，除了為社會提供木材、果品、食用油料、工業原料和藥材等經濟產品，還具有景觀游憩、涵養水源、保育土壤、固碳制氧、積累營養物質、凈化大氣環境、森林防護、保護生物多樣性等生態服務**。在特定目的與條件下，森林的生態服務**可以進入市場，成為經濟資產，如林業碳匯資產。
(二)森林資源資產的特點
森林資源資產除具備其他資產的共同特點外，還具有以下特點：
(1)經營永續性。森林資源資產屬于可再生資源性資產，在沒有受到自然災害和人為破壞時，通過科學合理的森林經營，森林資源資產的消耗可以得到補償，不存在折舊問題，可長期實現。評估師、估價師
(2)再生長期性。森林資源資產是可再生性資源資產，其具有生長期長的特點，投入森林資源資產經營的資金，一般要幾年、幾十年，甚至上**，等林木成熟并進行采伐時，才能收回投資。
(3)分布遼闊性。森林是陸地生態的主體，分布為廣泛。南方的森林資源資產與北方的森林資源資產不同，山地的森林資源資產與平地的不同。不同地域的森林資源資產有著不同的經營屬性，不能對其采取同一經營模式。分布的密集程度也直接關系到森林資源資產的**與。
(4)功能多樣性。森林資源資產具有生態、社會和經濟三重效益，評估森林資源資產的經濟**，需要關注生態效益和社會效益對森林資源資產經濟**實現的限制性影響。反之，在特定目的與條件下，森林資源資產的部分生態**卻需要納入評估范圍，評估其經濟**。
(5)管理復雜性。森林資源資產存在于廣闊的林地上，既不能倉儲，又難以封閉，大多地處偏遠，使其管理十分困難，火災、蟲災、盜伐等自然或人為的災害很難控制，增加了風險損失的可能性。

收益法是依據資產未來預期收益經折現或本金化處理來估測資產**的，涉及三個基本要素：（1）被評估資產的預期收益；（2）折現率或資本化率；（3）被評估資產**預期收益的持續時間。因此，能否清晰地把握上述三要素就成為能否運用收益法的應用前提。從這個意義上來講，應用收益法必須具備的前提條件是：
1.被評估資產的未來預期收益可以被預測并可以用來衡量；
2.資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險可以被預測并可以用來衡量；
3.被評估資產預期獲利年限可以被預測。
上述前提條件表明，先，評估對象的預期收益必須能被較為合理地估測。這就要求被評估資產與其經營收益之間存在著較為穩定的比例關系。同時，影響資產預期收益的主要因素，包括主觀因素和客觀因素也應比較明確，評估人員可以據此分析和測算出被評估資產的預期收益。其次，被評估資產所具有的行業風險、地區風險及企業風險是可以比較和測算的，這是測算折現率或資本化率的基本參數之一。評估對象所處的行業不同、地區不同和企業差別都會不同程度地體現在資產擁有者的獲利風險上。對于投資者來說，風險大的投資，要求的回報率就高；投資風險小，其回報率也可以相應降低。后，評估對象獲利期限的長短，即評估對象的壽命，也是影響其**和評估值的重要因素之一。

應用市場法進行資產評估需要滿足兩個基本的前提條件：一是要有一個活躍的公開市場；二是公開市場上要有可比的資產及其交易活動。
公開市場是一個充分競爭的市場，市場上有自愿的買者和賣者，在交易信息充分交換，或者交易信息公開的前提下，有相對充裕的時間，買賣雙方進行平等交易，排除了個別交易的偶然性，市場成交價格基本上可以反映市場行情。在公開市場中交易行為發生得越頻繁，與被評估資產相同或相類似的資產價格越容易獲得，按市場行情估測被評估資產**，評估結果會較貼近市場，較容易被資產交易各方接受。
資產及其交易的可比性，是指選擇的可比資產及其交易活動在近期公開市場上已經發生，且與被評估資產及資產業務相同或相似。這些已經完成交易的資產就可以作為被評估資產的參照物，其交易數據是進行比較分析的主要依據。資產及其交易的可比性具體體現在以下幾個方面：
1.參照物與評估對象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似。該差異性會對價格產生影響。一般情形下，功能越強，**越大。但是，在考慮功能對價格影響時，有時需要考慮評估的**類型是市場**還是投資**，針對特定主體來作評判。比如，某一具有特殊功能的機器設備，對于特定的使用者具有特殊的用途和**，但是對于另外一類市場主體，其特殊功能并非所需。因此，該設備對于這部分購買主體來說就沒有特殊的**。
2.參照物與被評估資產面臨的市場條件具有可比性，包括市場供求關系、競爭狀況和交易條件等。
3.參照物成交時間與評估基準日間隔時間不宜過長，應在一個適度時間范圍內，同時，時間對資產**的影響是可以調整的。
參照物與評估對象的可比性是運用市場法評估資產**的重要前提。把握參照物與評估對象功能上的一致性，可以避免張冠李戴；把握參照物與評估對象所面臨的市場條件，可以明確評估結果的**類型；選擇近期交易的參照物，可以減少調整時間因素對資產**影響的難度。
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